Városlista
2019. június 18, kedd - Levente

Blog | Egy ingatlanos naplója

2019. Március 26. 18:57, kedd

Vajon elszabadul a pokol a lakáshiteleknél? 5.rész

Vajon elszabadul a pokol a lakáshiteleknél? 5.rész

Kik a leginkább érintettek? Miért?

Óriási fordulat készülődik a magyar monetáris politikában: több mint hét év "szünet" után az óvatos szigorítás útjára léphet holnapi kamatdöntő ülésén a Magyar Nemzeti Bank. A lépéssorozat a bankközi kamatok várható fokozatos emelkedése miatt (a 0,9%-os alapkamat szinten tartása ellenére) megemelheti a változó kamatozású hitellel rendelkezők törlesztőrészletét. Röviden összefoglalom, kik a leginkább veszélyeztetettek, és hogyan, milyen mértékben nőhet a törlesztőrészletük.

Kik a leginkább érintettek?

Négy csoportba érdemes sorolni a hitelfelvevőket aszerint, milyen hatása lehet rájuk a Magyar Nemzeti Bank holnap kezdődő fokozatos monetáris szigorításának:
Már meglévő VÁLTOZÓ kamatozású hitellel rendelkezők: az ő kamatuk a 3 havi, a 6 havi vagy a 12 havi bankközi kamatból (BUBOR) mint referenciakamatból és a fixnek mondható kamatfelárból tevődik össze. Előbbi emelkedése miatt törlesztőrészletük ugyanilyen időközönként, legközelebb már a következő kamatfordulónapon emelkedhet, amennyiben a bankközi kamatok emelkednek az MNB lépése hatására. Arányuk a lakáshitelesek körében még mindig 60% körüli, hitelállományuk megközelítheti a 2000 milliárd forintot. Közéjük tartoznak a 2015-ben forintosított devizaalapú hitellel rendelkezők is, hitelük kamatozását ugyanis automatikusan a 3 havi BUBOR-hoz kötötték.
Már meglévő FIX kamatozású hitellel rendelkezők: az ő kamatuk a legtöbb esetben az 5 vagy 10 éves BIRS-et vagy ÁKK-hozamot követi, rájuk a monetáris politika rövid távú szigorítása kevésbé hat, már csak azért is, mert a kamatfordulónapjuk szintén ritkábban, jellemzően 5 vagy 10 évente következik el, esetleg a futamidő végéig fix a törlesztőrészletük. Ennél fontosabb szempont lehet, hogy az MNB várható monetáris szigorítása a hosszú referenciakamatokra kevésbé közvetlenül hat, mint a rövid bankközi kamatlábakra, már csak ezért is kevésbé veszélyeztetett ez a csoport az előzőnél. A meglévő lakáshitelesek körében közel 40% az arányuk.
Friss hitelfelvevők, akik VÁLTOZÓ kamatozású hitelt választanak: ha a 3, 6 vagy éppen 12 havi BUBOR emelkedik, akkor (lakáshiteleknél jellemzően a következő hónapban) a felvehető hitelek is drágulnak, hiszen a jellemzően változatlan felárat alkalmazó bankok a BUBOR emelkedésével párhuzamosan növelik ügyfélhiteleik kamatlábát is. Az MNB tavaly októberi adósságfék-szigorítása után az új lakáshitelfelvevők körében már csak pár százalék az arányuk.
Friss hitelfelvevők, akik FIX kamatozású hitelt választanak: az utóbbi egy-két év tapasztalatai alapján a bankok fontos, de nem egyedüli tényezőként tekintenek e hitelek árazása során a hozamkörnyezetre, így például a fogyasztóbarát lakáshitel minősítés bevezetése, az MNB ezzel kapcsolatos nyomása és a bankok közötti erős verseny is jelentősen befolyásolja a fix kamatozású hitelek árazását. Emiatt inkább egy tartós és jelentős monetáris politikai szigorításnak lehet rájuk egyértelmű hatása, hirtelen és tömeges lakáshitel-drágításra egyelőre nem számítunk. Az új lakáshitel-felvevők körében 90% fölötti az arányuk.

A szigorodó monetáris politika szempontjából leginkább veszélyeztetett csoportnak tehát a meglévő változó kamatozású hitellel rendelkezők számítanak. Törlesztőrészletük a BUBOR alakulásának megfelelően változhat, amire az MNB szigorodó monetáris politikájának közvetlen hatása lehet.

Milyen mértékben nőhet a törlesztőrészlet?

Az adósok már túl vannak egy ehhez fogható mértékű BUBOR-növekedésen, hiszen 2018 elejéhez képest tavaly nyár folyamán több tíz bázisponttal emelkedtek a bankközi referenciakamatok - akkor nem monetáris politikai, hanem piaci hatások miatt.

Ezzel együtt a változó kamatozású lakáshitellel rendelkezők nagy része jelentős törlesztőrészlet-csökkenésnek örvendhetett az elmúlt években. Egy 12 havi kamatperiódusú, 2,5%-os kamatfelárral rendelkező 10 milliós, 20 éves lakáshitel törlesztőrészlete például a 2015 eleji 64 000 forintról mára 55 400 ezer forintra csökkent annak köszönhetően, hogy a 12 havi BUBOR 2,1%-ról mára 0,5%-ra csökkent. (A törlesztőrészlet mélypontja 2017 végén 53 400 ezer forint volt.) Eközben ráadásul jellemzően a bérek is jelentősen növekedtek, így a törlesztési nehézségek még kevésbé sújtják a háztartásokat.

Soha nem zárhatunk ki persze egy jelentősebb kamatemelkedést, amely miatt akár bőven a 2015 eleji szint fölé is emelkedhet a törlesztőrészlet. A piac azonban szemmel láthatóan nem számít idén erre. Ha mégis (vagy később) bekövetkezne, akkor például egy 2 százalékpontos kamatemelkedés csaknem 20%-kal, egy 5 százalékpontos pedig csaknem 50%-kal emelhetné meg egy 20 éves futamidejű lakáshitel törlesztőrészletét.

Ettől a veszélytől természetesen csak egy végig fix kamatozású lakáshitel véd meg, hiszen az 5 vagy 10 éves kamatperiódusú hitelek ritkább, mégis létező kamatfordulónapján is megemelkedhet a törlesztőrészlet, ha éppen egy magasabb hozamkörnyezetben ér minket a következő kamatperiódus. A hírek szerint a Magyar Nemzeti Bank és a Magyar Bankszövetség tárgyalásokat folytat arról, miként lehetne minél több adóst önkéntes beleegyezés alapján átterelni a fix kamatozásba, azonban ez kemény dió, hiszen kevesen vállalják be rövid távon a magasabb törlesztőrészletet azért, hogy később egy valószínűleg ennél magasabb, de bizonytalan időpontban bekövetkező törlesztőrészlet-emelkedéstől megóvják magukat. A kamatperiódusváltások és hitelkiváltások megkönnyítése azonban biztosan növelné a fix kamatozásra váltók arányát, ma ugyanis nem egyszerű és sok esetben nem olcsó ilyet végrehajtani.

Véleményed van? Szólj hozzá!

További bejegyzések a blogban

2019. Április 05. 06:25, péntek | Egy ingatlanos naplója

Használt lakásokra is felvehető lesz az ingyen 10 millió júliustól! 8.rész

A döntés megszületett!

2019. Április 03. 07:39, szerda | Egy ingatlanos naplója

Ez vár ránk a következő években a lakáspiacon! 7.rész

Kinyílt a titok szelencéje!

2019. Április 02. 10:11, kedd | Egy ingatlanos naplója

Kiderült mennyi lakást vettek már idén a magyarok! 6.rész

Erőteljes vásárlási kedv a hazai ingatlanpiacon!